1. 확정일자란 무엇일까요?
확정일자(確定日字)는 임대차 계약서에 대해 국가가 공식적으로 “이 문서가 언제 작성되었다”는 사실을 증명해 주는 절차예요.
이 절차를 거치면 단순히 날짜를 적어두는 것과는 달리 법적인 효력을 가지게 되고, 세입자가 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 중요한 장치가 됩니다.
특히 집주인이 바뀌거나 부동산이 경매·공매에 넘어갈 때, 확정일자를 받아둔 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보하게 됩니다.
즉, 확정일자받는법은 단순한 행정 절차가 아니라 세입자의 재산을 지키는 법적 장치라고 볼 수 있어요.
2. 확정일자받는법: 신청 방법 한눈에 보기
확정일자를 받는 방법은 크게 오프라인(주민센터 방문)과 온라인(인터넷 등기소 신청) 두 가지가 있습니다.
🏢 주민센터 방문 신청
필요 서류
임대차계약서 원본 (임대인·임차인 서명 또는 도장 포함)
신청자 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권 등)
대리 신청 시 위임장 + 임차인 신분증 사본 수수료
기본 600원 (계약서 4장 초과 시 100원씩 추가)
절차
계약서와 신분증 지참 후 주민센터 민원 창구 방문
확정일자 신청서 작성
수수료 납부 후 계약서에 확정일자 도장 날인
도장이 잘 찍혔는지, 날짜와 계약 내용이 정확한지 확인
👉 과거에는 전국 어디서든 신청 가능했지만, 지금은 임대차 건물 소재지 관할 주민센터에서만 신청할 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.
🌐 온라인 신청 (인터넷 등기소)
시간과 장소에 제약 없이 확정일자를 받을 수 있는 방법입니다.
준비물
임대차계약서 스캔본 (PDF 권장)
공동인증서(구 공인인증서)
인터넷 등기소 회원가입
수수료 결제 수단
수수료
주택·상가 모두 500원
신청 절차
인터넷등기소 접속 후 공동인증서 로그인
확정일자 부여 신청 메뉴 클릭
임대차 계약 정보 입력
계약서 스캔본 업로드
수수료 결제 후 신청 완료
결과 확인 후 확정일자 부여
계약서를 PDF로 보관
온라인 신청은 24시간 언제든 가능하다는 장점이 있습니다.
🏠 전입신고와 자동 확정일자 (일부 지역)
일부 지자체에서는 전입신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여되는 제도를 운영하고 있어요.
다만 모든 지역에서 시행되는 건 아니므로, 반드시 관할 주민센터에 확인해야 합니다.
3. 확정일자가 중요한 이유
확정일자받는법을 알아두어야 하는 가장 큰 이유는 바로 보증금 보호입니다.
우선변제권 확보: 전입신고와 함께 확정일자를 받아야만, 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있어요.
법적 증거: 계약서에 확정일자가 있으면 임대차 사실을 입증하는 중요한 자료가 됩니다.
법적 기준일 제공: 보증금 반환 청구나 계약 해지 시점 등 주요 권리 발생 기준일이 확정일자에 의해 결정됩니다.
4. 신청 시 꼭 알아야 할 주의사항
계약서 원본이 필수 → 사본이나 사진으로는 신청 불가
주소·보증금·계약기간 등 핵심 내용 누락 금지
임대인과 임차인의 서명 또는 도장이 모두 있어야 함
확정일자만으로는 불완전 → 반드시 전입신고와 함께 진행해야 완전한 권리 보호 가능
계약 변경 시(보증금 증액·기간 연장) → 다시 확정일자를 받아야 안전
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자는 언제 받는 게 좋나요?
👉 계약 체결 직후, 늦어도 전입신고하기 전에 받는 게 안전합니다.
Q2. 계약서를 잃어버렸는데 다시 받을 수 있나요?
👉 원칙적으로 불가합니다. 다만 인터넷등기소에서 신청했다면 온라인으로 재출력할 수 있습니다.
Q3. 전세뿐 아니라 월세 계약도 확정일자를 받아야 하나요?
👉 네, 월세 계약 역시 보증금 보호를 위해 반드시 받는 게 좋습니다.
Q4. 외국인도 확정일자를 받을 수 있나요?
👉 가능합니다. 외국인등록증이나 여권을 지참하면 주민센터 또는 인터넷등기소에서 신청할 수 있습니다.
Q5. 집주인 동의가 필요한가요?
👉 아니요. 임차인 단독으로 신청할 수 있습니다.
✅ 정리
확정일자받는법은 주민센터 방문 신청, 인터넷등기소 온라인 신청, 그리고 일부 지역의 전입신고 자동 부여 세 가지 방법이 있습니다.
무엇보다 확정일자 + 전입신고 두 조건을 갖춰야만 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있어요.
보증금을 지키는 가장 확실한 첫걸음은 바로 확정일자받는법을 알고 직접 실천하는 것입니다.
놓치지 말고 꼭 챙겨두시길 바랍니다! 🚪✨